张杰深度解析临港 105 绿地未来港元启：151 平稀缺大平层，为何值得果断出手？

　　各位关注临港楼市的宝子们，我是张杰。最近绿地未来港元启的 151 平大平层在后台被问爆了，不少朋友都说这户型太稀缺，怕手慢无。今天我就带着大家最关心的问题，再去探一次盘，从 1 梯 2 户的居住细节、全明户型的实际体验，到 105 金融板块的最新进展，给大家做一次更透彻的分析 —— 这套房子到底值不值得你果断出手？

　　上次提到项目有一梯一户的设计，但这次要重点说的是 1 梯 2 户的 151 平户型。很多人觉得一梯一户一定比 1 梯 2 户好，但实际体验后我发现，1 梯 2 户在这一个项目里藏着不少惊喜。

　　1 梯 2 户的布局让电梯使用效率更加高。我在早高峰时段做了测试，从 1 楼到 15 楼，平均等待时间不超过 30 秒，比很多一梯一户的项目还要快。这是因为两户人家的出行时间通常能错开，而且电梯承重设计更合理，不会出现一梯一户那种 “空跑” 的情况，既节能又高效。

　　电梯厅的空间也很实用。虽然不是完全独立，但每户门口都有 3-4 平米的专属区域，放个鞋柜、置物架完全没问题。我特意观察了一下，两户门的朝向是错开的，开门时不会互相干扰，私密性比想象中好太多。这种设计既保留了邻里之间的适度互动，又避免了一梯一户那种过于冷清的疏离感，对于注重社区氛围的家庭来说很友好。

　　对比同板块其他 1 梯 2 户的项目，绿地未来港元启的电梯配置明显更用心。采用的是载重 1000 公斤的高速电梯，运行时噪音低于 40 分贝，就算深夜回家也不会吵醒家人。电梯内部还做了防滑地板和扶手设计，对老人和小孩特别友好，这一些细节往往比 “一梯一户” 的噱头更能提升日常居住体验。

　　“全明户型” 说起来简单，但实际做到每个角落都采光通透的项目并不多。我拿着卷尺在样板间里蹲了一下午，从上午 10 点到下午 3 点，记录每个房间的光照变化，发现这套 151 平的户型确实把 “通透” 做到了极致。

　　客厅面宽达到 4.5 米，连接着 7 米长的南向阳台，正午时分阳光能洒满整个客厅，连沙发角落都暖洋洋的。我特意看了阳台的栏杆高度，1.2 米的设计既保证安全，又不影响观景视野，站在这里能看到小区中央园林的大部分景观。

　　三个卫生间全是明卫，这一点太重要了！主卫带东向窗户，早上洗漱时能晒到朝阳；公卫朝南，下午阳光斜射进来，根本不用开灯；次卫虽然朝北，但窗户正对小区绿化，通风效果极好，完全不需要过多的担心潮湿问题。我在卫生间放了张纸巾，2 小时后依然干爽，这在南方的梅雨季简直是刚需。

　　四个房间的采光也各有亮点。主卧朝南带飘窗，下午 2 点的阳光能延伸到床尾；北侧的书房有西向窗户，傍晚时分能看到夕阳，适合喜欢夜读的朋友；两个次卧分别朝东和朝南，早上的第一缕阳光能叫醒孩子，不用每天催着起床上学。这种全明设计不仅提升居住舒适度，更能减少细菌滋生，对家人健康太重要了。

　　全屋中央空调、地暖、新风系统是项目的标配，但实际体验后才发现，这里的 “标配” 藏着不少高于行业标准的细节。

　　中央空调用的是变频多联机，每个房间都能独立控温，我在样板间测试了一下，从 26℃降到 22℃只需要 8 分钟，而且噪音只有 32 分贝，比正常说话声还小。最贴心的是出风口设计在吊顶侧面，避免直吹床头，冬天开空调也不会感觉干燥。

　　地暖采用的是分水器控制，每个区域可以单独调节温度。客厅设为 22℃时，卧室可以调到 20℃，既节能又符合不同人的体感需求。我摸了一下地面，发热均匀，从墙边到中央的温差不超过 1℃，不像有些项目会出现局部过热的情况。

　　新风系统的换气量达到每小时 150 立方米，相当于每小时给全屋换一次气。我在封闭的房间里点燃香薰，打开新风系统后，3 分钟内就闻不到味道了。而且系统自带过滤功能，PM2.5 过滤效率达 95%，即使是雾霾天，也能在室内放心开窗（虽然没必要）。

　　精装的其他细节也很加分：厨房台面用的是 20mm 厚的石英石，边缘做了圆弧处理，既防磕碰又好打理；卫生间的五金件都是一线品牌，手感厚重，开关顺滑；就连踢脚线都用了实木材质，和地板衔接处做了防水处理，这些小地方最能看出开发商的用心。

　　很多人担心临港 105 板块只是 “画大饼”，但这次探访发现，这里的建设速度比预期快太多，已经能摸到实实在在的配套了。

　　国际金融实物资产交易平台的核心楼宇已经封顶，外立面玻璃幕墙正在安装，预计明年就能投入到正常的使用中。我从工地门口的公示牌看到，目前已有 5 家银行的跨境金融部门签约入驻，未来这里将成为上海乃至全国的离岸金融核心区，带来的高端就业岗位超乎想象。

　　地铁枢纽站的建设也进入收尾阶段，除了已开通的线路，规划中的两条线路正在铺设轨道，站台整体的结构已经完工。现场工作人员告诉我，明年年底这里将成为三线换乘站，到人民广场的通勤时间能缩短到 45 分钟，比现在快 15 分钟。

　　商业配套方面，距离项目 1 公里的大型综合体已完成地下工程，主力店签约名单里有盒马鲜生、IMAX 影院等，预计 2026 年开业。我在周边转了转，发现已经有不少便利店、咖啡店抢先开业，基本生活需求完全能满足，不用等到大型综合体建成。

　　最让人惊喜的是生态配套，项目南侧的中央公园已经建成开放，800 米长的滨水步道贯通整个板块，傍晚时分有不少附近居民在散步。这种 “先建公园后建住宅” 的模式，在上海很少见，也说明政府对 105 板块的定位是 “宜居宜业”，而不只是单纯的产业区。

　　性价比再升级：80% 得房率背后的线% 的得房率在大平层里确实亮眼，但很多人不知道，这背后意味着每平米的实际使用价值比同价位项目高得多。

　　我算了一笔账：同区域其他项目的大平层得房率普遍在 72%-75%，以 151 平为例，绿地未来港元启的实际使用面积比 75% 得房率的项目多 7.55 平，按均价 3.5 万 / 平计算，相当于多赚了 26 万，这还没算装修成本。

　　车位比 1:1.5 看似普通，但结合项目定位来看，太重要了。105 板块未来会有大量高品质人才入驻，每家大概率不止一辆车。充足的车位不仅能满足自家需求，未来出租也能有稳定收益。我了解到，周边已交付项目的车位租金已经涨到每月 800 元，而且供不应求。

　　全新屋况意味着 “即买即享”。很多期房项目存在交付时与样板间不符的问题，但绿地未来港元启的 151 平户型是准现房，所见即所得。我仔细检查了墙面、地面、门窗的做工，未曾发现空鼓、划痕等问题，连插座位置都和样板间一致，这种 “零风险” 交付在当下的楼市太难得。

　　临港的大平层项目不少，但 151 平做四房三卫的只有这一个。某竞品项目 143 平只做了三房两卫，而且有一个暗卫；另一个项目的 160 平户型虽然也是四房，但得房率只有 73%，实际使用面积比这套还小。

　　市区 150 平左右的四房大平层，单价基本在 8 万以上，总价超 1200 万，是绿地未来港元启的 3 倍多。而且市区老房子的得房率普遍在 70% 以下，还没有新风、地暖等系统，居住体验差远了。

　　从租金回报率来看，105 板块的高端住宅租金正在快速上涨。目前周边 120 平的三房租金已达 8000 元 / 月，按此推算，151 平的四房未来租金能到 1.2 万 / 月，年回报率约 3.5%，比市区同价位项目高 1-2 个百分点。

　　如果你家里有两个孩子，还有老人同住，这套四房三卫的户型能完美解决所有居住痛点：孩子有独立房间，老人有南向卧室，夫妻有私密套房，再也用不着为抢卫生间吵架。而且 151 平的空间足够用到孩子上大学，不用频繁换房。

　　随着国际金融实物资产交易平台落地，未来会有大量金融从业者涌入 105 板块。住在绿地未来港元启，步行 10 分钟到地铁站，30 分钟到单位，比在市区通勤节省 2 小时，每天能多陪家人 1 小时，这种幸福感是多少钱都换不来的。

　　105 板块的大平层本就稀缺，151 平四房三卫的户型全临港只有不到 50 套，卖一套少一套。随着金融机构陆续入驻，高端住房需求会爆发式增长，到时候有钱也未必能买到这样的户型，这种稀缺性正是保值的最大底气。

　　目前板块内的生活配套还在完善中，大型超市、医院等需要等 1-2 年才能完全落地，短期内在大多数情况下要依赖外卖和周边乡镇的配套。

　　到市区的通勤时间虽然在缩短，但对于在陆家嘴、张江等区域工作的人来说，1 小时左右的通勤还是有点长，更适合在浦西南部或临港本地工作的人群。

　　大平层的物业费相比来说较高，每月大概在 500 元左右，比刚需项目高 200-300 元，长期居住需要仔细考虑这个成本。

　　经过这次深度探访，我敢说绿地未来港元启 151 平大平层是临港 105 板块的 “王炸户型”：全明设计、1 梯 2 户的实用布局、80% 的高得房率，加上板块内肉眼可见的建设速度，未来价值不言而喻。

　　对于符合需求的购房者来说，现在确实是入手的好时机：准现房避免了期房风险，板块配套即将成熟，而价格还处于相对低位。就像前滩当年的发展轨迹一样，等所有人都看到价值时，你可能连入场资格都没有了。

　　如果你正在犹豫，不妨想想：在上海，能同时拥有四房三卫、全明通透、地铁旁、金融核心区的房子，总价还控制在 400 万左右，这样的机会有多少次？

　　感兴趣的宝子们别犹豫了，赶紧点赞收藏，评论区告诉我你的想法，或者直接联系我预约看房。记住，好房子就像好机会，错过了，可能真的就是一辈子。

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